Jij wilt het huis graag hebben, maar het is toch ook logisch als er nog behoorlijk wat van de prijs afgaat?
Een verkoopmakelaar maakt juist met de onderhandelingen niet echt haast en gaat gewoon door met bezichtigen met andere kandidaten.

Dit is uiteraard om jou zover te krijgen dat je gaat twijfelen en uiteindelijk meer zal betalen voor de woning of zelfs tussentijd jouw bod zal verhogen!
Of wacht hij misschien op een hoger bod van een andere kandidaat? Het is meestal een zenuwslopende tijd waarin je objectief zal moeten blijven handelen, wil je uiteindelijk niet de hoofdprijs betalen. Een aankoopmakelaar verdient zich hier 9 van de 10 gevallen dubbel en dwars terug en je bent simpelweg verzekerd van een juiste aankoopbeslissing.

De wet biedt hiervoor onvoldoende houvast. Ook als in de aanbiedingstekst staat dat het een woning met parketvloer of een keuken met inbouwapparatuur betreft kan dat misschien bepaalde verwachtingen wekken. Niets is echter minder waar, je kan daar geen enkele rechten aan ontlenen als dit niet in de roerende zakenlijst is opgenomen bij het koopcontract. Heb je hier niets over staan dan kan de verkoper deze spullen ongestraft meenemen.
Als er geen lijst van de roerende zaken is, maak deze dan alsnog. Laat de verkoper vertellen wat hij achterlaat en wat hij meeneemt. Zet dit op papier, zodat je weet waar je aan toe bent. Denk ook aan dingen als vloerbedekking, gordijnrails en dergelijke.

NB: Als je in een gemeente gaat wonen waar een huisvestingsvergunning noodzakelijk is dan kan het zijn dat door het opnemen van deze roerende zaken de grens voor het moeten hebben van deze vergunning nu opeens verplicht is omdat de koopsom daalt. En of je deze krijgt is nog maar de vraag.

Met alleen gaskachels krijg je vaak de woning vaak niet voldoende warm omdat er geen plaatradiatoren op zijn aangesloten. Mensen verwarmen doorgaans elektrisch bij en halen deze verwarmingselementen vaak weg bij een bezichtiging. Elektrisch stoken is stukken duurder dan met gas en daarom een dure aangelegenheid. Heb je een moederhaard, dan voedt deze enkele ‘gaskachel’ de verwarmingselementen verspreid door het huis. Vaak heb je dan in combinatie een boiler opgesteld of een geiser voor het douchen en de warmwatervoorziening in de keuken. Een (combi)ketel werkt ook op gas, maar is zelf niet een directe warmtebron. Is het een ‘combi’ketel, dan zorgt dit apparaat tevens voor de warmwatervoorziening.

Een Vereniging van Eigenaren is onder andere opgericht om het onderhoud van een gebouw te verzorgen en de kosten daarvan te kunnen betalen. Met een slapende VvE wordt bedoeld dat er wel een VvE is, maar dat deze in de praktijk niets doet aan dit onderhoud. Meestal zijn dit kleine VvE’s met slecht een aantal appartementen. Er wordt dan niet gespaard voor onderhoud en er is ook geen reserve, er is geen onderhoudsplanning en zijn er geen reglementen van toepassing. Als er dan iets aan het gebouw moet gebeuren zal dit dat ad hoc door de eigenaren moeten worden betaald. Dit kan erg kostbaar zijn en is iedereen wel even kapitaalkrachtig?

Bij een algehele woningkeuring wordt meestal het hele huis van binnen en van buiten visueel geïnspecteerd. De bouwkundige bekijkt alles waar hij (zonder iets kapot te maken) bij kan. Hij kijkt zodoende doorgaans niet achter plafonds, schrootjes of andere betimmeringen. Als er gebreken (opzettelijk) zijn verborgen, komen deze dus niet aan het licht! Een aankoopmakelaar zal hier eerder een vermoeden van hebben en weet hoe te handelen al s dit (achteraf) het geval blijkt.

De bouwkundige klimt meestal wel op het dak en kruipt onder de vloer om de hoedanigheid hiervan vast te stellen. In het schriftelijke bouwkundig rapport beschrijft hij de kwaliteit van alle bouwkundige onderdelen van het huis met daarbij een kostenbegroting voor herstel en onderhoud (op termijn).

Niet alleen geeft een dergelijke warmtebron een sfeervol effect wat een absoluut pluspunt is voor de verkoop, ook zal je dit aanzienlijk kunnen schelen in jouw stookkosten.

Of dit mag staat wellicht beschreven in de stukken van de Vereniging van Eigenaren. Het gevaar bij een dergelijke operatie is dat bij het in gebruik nemen van een oude afvoer van een gashaard de standleiding te smal is, wat zorgt voor onvoldoende trek van het schoorsteenkanaal. Dit kan leiden tot het onvoldoende afvoeren van de verbrandingsgassen wat koolstofdioxidegevaar met zich meebrengt. Maar heb je een gesloten systeem zoals een allesbrander dan is dit ondervangen.
Er schuilt nog een gevaar, het kanaal kan namelijk lek zijn, waardoor deze gassen in de appartementen van bovenburen terecht komt. Ook kunnen vuurvonkjes misschien hierdoor terechtkomen bij de houten binten van de tussenverdiepingen, waardoor er een reële kans bestaat van brandgevaar. Of de verzekering dit zal dekken is nog maar de vraag. Een mantelbuis trekken bij een allesbrander door het gemetselde bestaande kanaal lijkt de oplossing, maar is kostbaar. Informeer goed naar de mogelijkheden en wees je bewust van de risico’s als je hieraan amateuristisch begint.

Laat ik beginnen te zeggen dat als je een vermoeden hebt van bodemverontreiniging je beter af kan zien van de koop. Het saneren ervan is uiterst kostbaar en je bent er zelf voor verantwoordelijk.

De geschiedenis van een perceel grond is vooral van belang om te achterhalen of bodemverontreiniging een reëel risico inhoud. Voor verbouwing waarbij een vergunning nodig is, is sinds 1993 een bodemonderzoek vereist waardoor na koop dit doorgaans meestal pas aan het licht komt.

Je kan dit echter voor zijn door je huiswerk goed te doen, namelijk:
– Verdiep je in geschiedenis van de percelen waarop of naast het huis staat. Door dit historisch onderzoek kan je achterhalen hoe het terrein in het verleden in gebruik is geweest. Kaarten van vroegere bestemmingsplannen en stadplattegronden zeggen hier wellicht iets over. Ook in het verleden afgegeven Hinderwetvergunningen kunnen iets zeggen over het gebruik in het verleden. Was het ooit een bedrijventerrein met een gasfabriek, een stortplaats of autosloperij?;
– Ligt er een ondergrondse olietank of heeft deze er ooit gelegen, veel tanks zijn niet geregistreerd geweest en lekken dan waarschijnlijk olie op dit moment. Zie je een putdekseltje, vuldop of ontluchtingspijpje in de tuin aanwezig? Of een oude olieleiding in de kelder? Vraag direct of de verkoper deze tank heeft laten verwijderen met bijbehorende certificaten. Is dat niet het geval en/ of heb je een vermoeden dat deze er ligt? Laat het er niet bij zitten! Met een metaaldetector en een grondboor aan de slag lijkt dan de enige mogelijkheid. Een indicatie hiervoor is weer de buren die misschien deze wel al (verplicht) verwijderd hebben, grote kans dat deze toch ook in jouw toekomstige tuin ligt of dat die van de buren ooit is gaan lekken?;
– Is het terrein ooit gedempt of opgehoogd met vervuild baggerslib of verontreinigde grond wat vroeger maar al te vaak gebeurde.;
– Heeft een zoon aan een brommer gesleuteld in de achtertuin. Ook dit kan al een bodemverontreiniging geven bij het weglekken van benzine en een behoorlijke kostenpost met zich meebrengen.

Bij de afdeling Milieuzaken of ‘’bodem’ van de gemeente kan je navragen of het perceel voorkomt op de inventarisatielijst van verontreinigde grond die iedere gemeente heeft. Ook zijn milieuadviesbureaus verplicht gedane inspecties door te geven aan de gemeente. De gemeente kan sowieso uitsluitsel geven over woningen die na 1987 zijn gebouwd omdat vanaf toe een ‘indicatief bodemonderzoek’ werd uitgevoerd.
Soms weten buurtbewoners ook wat er n de buurt speelt, dus een praatje met de buren is zeker aan te raden. Je kan het ook omdraaien door de verkopers te vragen naar een verklaring van schone grond!

Als jouw woning te koop staat en je maakt zoals je verwacht geen verlies omdat je opgebouwde polis ook wat waard is, kan je je nog wel eens vergissen. Ook al staat je woning voor een reële waarde te koop en gaat er misschien zoals door de makelaar geadviseerd 5.000 euro van de vraagprijs af, de bank rekent vaak anders. Deze gaat namelijk uit van een fictieve opbrengt van 15% onder de vraagprijs. Als je hier een fictief verlies hebt moet je dit verschil aan eigen middelen aantonen terwijl je het waarschijnlijk niet nodig zal hebben in de praktijk. Daarbovenop dien je aan te tonen dat je gedurende flik aantal maanden deze dubbele hypotheeklasten voor je 2 huizen kan voldoen, zodat de bank akkoord kan gaan met de financiering van jouw nieuwe huis.

Als je niets doet, krijg je het terug nadat je belastingaangifte hebt gedaan. Dat is meestal in het jaar volgend op dat je deze rente hebt betaald. Wanneer je het geld eerder terug wilt krijgen, kun je om een loonbeschikking vragen. De teruggave wordt dan per maand met jouw loon verrekend en op je bankrekening overgemaakt. Omdat je extra aftrekposten hebt bij de aankoop en deze direct worden verrekend, zal in het eerste jaar deze maandelijkse teruggave een stuk hoger zijn, let daarop.

Bij de aanvraag van een hypotheek vraagt de geldverstrekker of je leningen of schulden hebt. Als je alle schulden meldt, kan een geldverstrekker een nauwkeurige berekening maken wat voor jouw situatie een verantwoord hypotheekbedrag is. De geldverstrekker vraagt bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) of je schulden hebt, voordat de hypotheek wordt gegeven. Bij het BKR staan de meeste leningen en schulden geregistreerd, maar niet allemaal. Geld dat je hebt geleend binnen de familie, staat bijvoorbeeld niet geregistreerd. Ook studieschuld staat niet geregistreerd bij het BKR. Veel afgestudeerden melden de studieschuld dan ook niet. Of ze denken dat dit pas moet wanneer ze gaan aflossen. Sommige melden het niet zodat ze meer kunnen lenen.

Als je onderverzekerd bent krijg je bij volledige schade niet het gehele bedrag uitgekeerd. Maar belangrijker nog, bij kleine schades wordt ook maar een deel van het bedrag vergoed. Zou je in het voorgaande voorbeeld bijvoorbeeld voor een bedrag van 150.000 euro verzekerd zijn en er komt een schade door bijvoorbeeld blikseminslag voor een schadebedrag van 30.000 euro, dan wordt er slechts 150.000/ 176.200= 0.85% uitgekeerd= 25.500 euro, waardoor je met een aanvullende onverzekerde schade blijft zitten van maar liefst 4.500 euro. Met een paar euro extra premie per maand door goed verzekerd te zijn ondervang je dit.

Als je wilt verhuizen naar een huurwoning kan dat fiscale problemen geven. De winst die jij maakt over jouw woning (overwaarde) is, als je daar woont, vrijgesteld van belastingheffing. Je hebt echter ook gespaard middels premiebetalingen voor de aflossing van de lening. (huur zou je kwijt zijn, maar nu spaar je een deel van de kosten) Deze gelden worden niet belast als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, bijvoorbeeld dat je dit 10 jaar lang moet doen en dat het verschil tussen de hoogste en laagste premiebetaling niet meer dan 1:10 mag zijn. Het is dus verstandig om de polis door te laten lopen bij verhuizing naar een huurwoning (na eventuele verlaging 1:10) om de gelden belastingvrij na deze periode uitgekeerd te krijgen. Doe je dat eerder dan wordt er wel een navorderingsaanslag opgelegd.