Tips huis kopen

Tips huis kopen

Wij hebben in beginsel wat standaard vragen voor je op een rijtje gezet welke jou misschien bezig houden tijdens het koopproces en waar nog wel eens misverstanden over bestaan.

Stuur mij de antwoorden op onderstaande vragen toe.

Word ik koper als ik simpelweg de vraagprijs bied?

Dit is een vraag waar veel onduidelijkheid over bestaat. Het hoogste rechtscollege heeft namelijk bepaald dat de vraagprijs een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als je de vraagprijs biedt, dan doe je dus gewoon een bod. De verkoper kan dan alsnog beslissen of hij jouw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenvoorstel laat doen, oftewel zijn vraagprijs verhoogd.

Wanneer ben ik in onderhandeling en staat het de verkopend makelaar dus niet vrij met anderen in zee te gaan?

Niemand kan afdwingen in onderhandeling te zijn. Je bent pas in onderhandeling als de verkopend makelaar reageert op je bod met een tegenvoorstel. Wel kan de verkopende makelaar expliciet aangeven dat hij met een aspirant- koper in onderhandeling is zonder een tegenbod van de verkopende partij. Zo ben je niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper zal overleggen maar dient hij eerste terug te komen met een nieuw aanbod of zelfs aanvaarding.

Hoe weet ik dat ik de laagste bodemprijs voor mijn nieuwe huis krijg?

Wij zijn van mening dat het niet terecht is om de aankoopopdracht te krijgen puur en alleen op onze blauwe ogen. Maar met onze transparante werkwijze gebaseerd op een beloningssysteem is het wel erg geloofwaardig dat wij de beste prijs voor jouw woning zullen maken. Geen handjeklap of even snel een deal maken, maar een uitstekende motivatie om tot de allerlaagste prijs voor jou te zullen onderhandelen.

Wij zullen de situatie onderzoeken en gewapend met deze informatie en gebruikmakend van onze ervaring en een stukje intuïtie onderhandelen tot de absolute bodemprijs. Later geven wij jou desgewenst een deskundig oordeel over wat de verbouwingen aan uw toekomstige woning aan waardetoename zal kunnen realiseren. Wij adviseren en begeleiden als aankoopmakelaar, en jij beslist uiteindelijk of je de woning voor het bedrag wenst aan te kopen.

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Ja dat is toegestaan, een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een koop te leiden.
De verkoper wil misschien wel graag weten of er meer belangstelling is en de eerste bieder hoeft natuurlijk niet de beste te zijn. Vaak zal de verkopende makelaar aan de kandidaten vertellen dat hij, zoals dat heet, ‘onder bod’ is en zal andere biedingen proberen af te houden.
Een tweede belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerst bieder is beëindigd. Maar verkopend makelaar is echter wel verplicht dit met zijn opdrachtgever te bespreken. De makelaar zal dan ook geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen want dit zou makkelijk overbieden kunnen uitlokken.

Kan de verkopende partij de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling zomaar verhogen?

Ja dat mag. De vraagprijs is alleen ‘een uitnodiging tot het doen van een bod’ en daarom kan de verkoper besluiten de vraagprijs te verlagen of verhogen. Als de verkopende partij een bod accepteert, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden ook een mondelinge koopovereenkomst tot stand brengen. Dit werkt bede kanten op. Als de aspirant- koper een tegenbod doet dat afwijkt van het laatste bod dat de verkopende partij heeft gedaan, dan vervalt het eerder bod van de verkopende partij en kan je hem daar niet meer aan houden. Het is daarom altijd verstandig om biedingen die de verkoper doet te bevestigen aan diegene of diens makelaar. Dus zelfs als de partijen ‘meer naar elkaar toekomen’ in het onderhandelingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen of de koper om zijn bod te verlagen. Maar zodra jij een voorstel accepteert ontstaat er direct een koopovereenkomst.

Wanneer komt de koop precies tot stand?

Als partijen het eens zijn geworden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, datum van oplevering en de ontbindende voorwaarden), dan is er sprake van een koopovereenkomst. De makelaar legt deze koop daarna schriftelijk vast in een koopakte, waarin staat wat de partijen hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de schriftelijke koopakte. Denk bijvoorbeeld aan de opschortende voorwaarde dat jij bijvoorbeeld eerst jouw eigen huis moet hebben verkocht. Dergelijke aanvullende afspraken gelden zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten partijen het namelijk over eens zijn vóór de mondelinge koop. Je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij jouw bod moet je melden dat dit ‘onder voorbehoud van financiering’ is. Indien je toch vergeet dit te vermelden zal een rechter jou waarschijnlijk wel in het gelijk stellen maar het kan een hoop gezeur voorkomen als je het in een keer goed doet.

Word ik koper als ik de gevraagde prijs bied?

Dit is een vraag waar de meeste mensen gevoelsmatig een ander beeld hebben van de werkelijkheid. Het hoogste rechtscollege heeft namelijk bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als je dus de vraagprijs uit een advertentie of vermeld op Funda biedt, dan doe je simpelweg een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen, oftewel de vraagprijs verhoogd.

Mag een makelaar tijdens de onderhandelingen de wijze van verkoop wijzigen?

Ja dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling altijd beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het lastig is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te starten.

Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens meestal voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

De makelaar vraagt een 'belachelijke' hoge prijs voor een woning. Mag dat?

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning te koop zet in overleg met zijn verkoopmakelaar. Nu zal een goede makelaar niet zo snel veel ‘overvragen’ omdat dit weinig tot geen bezichtigingen zal uitlokken. Ook zal dit problemen kunnen geven bij de financiering op een later moment omdat het verplicht taxatierapport door een onafhankelijke derde. Ook zal de reeds getaxeerde WOZ waarde hier roet in het eten kunnen gooien. Een serieuze makelaar zal doorgaans een marktconforme vraagprijs hanteren. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen.

Wat is een optie en wat heb ik eraan?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuzemogelijkheid om door eenzijdig handelen een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de kopende partij krijgt dan bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is een optie gebruikelijk.

Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip ‘optie’ gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen bedenktijd krijgt om na te denken over het bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te treden. De biedende partij kan deze tijd bijvoorbeeld gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financieringmogelijkheden. Een optie kan je nooit eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen uiteindelijk of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.
Echter als er veel gegadigden zijn zal een verkopend makelaar een optieniet snel geven en ook moet jij jezelf afvragen of dit verstandig is voor jouw onderhandelingspositie, behalve dan dat je deze misschien meer veiliger stelt.

Als ik als eerste bel voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de huis bezichtigd of als ik de eerste ben die een bieding doet, moet de makelaar dan ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?

Na het lezen van de vorige vragen weet jij misschien het antwoord al. Op deze drie vragen is het antwoord dan ook nee. De verkopende makelaar bepaalt altijd samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de taak en verplichting jou daarover tijdig te informeren. Het is verstandig als je serieuze belangstelling hebt de makelaar te vragen wat jouw positie hierin is. Dat kan een hoop teleurstellingen voorkomen. Doet de makelaar je een toezegging, dan dient hij deze natuurlijk wel altijd na te komen. Gedane toezeggingen dien je (is ons advies) ter bewijsvoering altijd schriftelijk (email) te bevestigen.

Wat is de No-Risk clausule?

Veel mensen durven geen nieuwe woning te kopen voordat hun eigen woning verkocht is en blijven in hun eigen woning wonen. Maar koop je met een zgn No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken. Deze No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde voor het kopen van jouw huis. Dit voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten. De koper kan dan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard wel eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.

Tijdens de looptijd van deze No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn eigen woning te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van de reeds verkochte woning. Vindt de verkoper een andere koper, die in zijn ogen onder gunstigere voorwaarden de woning wil kopen, zonder deze No-Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om de koopovereenkomst te ontbinden. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens de woning aan de tweede koper.

Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat jij als koper zonder opgaaf van redenen de koop kan ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is uitgereikt. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen indien deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld.
Bekijk nog een aantal interessante vragen