veiling huizen curator
Huizen veiling
Huizen veiling
Huizen veiling goedkoop?
Vergeet Funda, Jaap en de verkopend makelaar, op de huizenveiling liggen de prijzen een stuk lager en kunnen jou een hoop geld besparen want de woningen brengen gemiddeld ruim 30% minder op dan de marktwaarde.
‘De huizen veiling; iedereen heeft er wel eens van gehoord, maar wat is het nu precies? Dit is een veiling waar je een hoop geld kan verdienen, een openbare aangelegenheid waar mannen in pak komen maar waar ook de groenteboer op de hoek welkom is.
Het doel van de wet is om meer particulieren mee te laten bieden op de veiling, waar deze nu vooral nog wordt gedomineerd door handelaren waardoor de woning ver onder de marktwaarde wordt verkocht. Vaak durven particulieren niet op de veiling te kopen door de risico’s die erbij komen kijken en de hoge kosten die het veilen met zich mee brengt. Als er een hogere opbrengst wordt gegenereerd is dit beter voor de geldverstrekker en blijven woningbezitters met een minder hoge restschuld achter.
De belangrijkste wijzigingen op een rijtje:
- Internetveilen: Een belangrijke verbetering is dat bieden via internet mogelijk wordt. Verwacht wordt dat de drempel om mee te bieden daardoor een stuk lager wordt.
- Kostenreductie: Slechts bepaalde kosten mogen bij het veilen van een woning aan de kopende partij in rekening worden gebracht.
- Risico overgang: Het risico van het object pas op de koper over nadat deze eigenaar is geworden. Vroeger ging dit risico al bij gunning over op de kopende partij
- Bezichtigen: Vroeger was het niet altijd mogelijk om de woning te bezichtigen. In de nieuwe wet wordt medewerking aan bezichtiging verplicht gesteld.
Onderhandse verkoop voorafgaand aan de executieverkoop
Voorheen kon alleen een bank of een eigenaar een verzoek doen om het pand onderhands (normale koop-verkoopsituatie) te verkopen. Vaak levert dat een hogere opbrengst op dan executoir veilen. In het nieuwe wetsvoorstel staat dat voortaan ook een beslaglegger zo’n verzoek kan doen.
Verlenging ontruimingstermijn bij huisveiling
Er gold een maximale termijn van drie maanden voor het vinden van vervangende woonruimte. De rechter dient voortaan een belangenafweging te maken en de belangen van de hypotheekhouder, de hypotheekgever, de koper en de huurder tegen elkaar af te wegen. In bepaalde situaties ( bijvoorbeeld voor een huurder met kinderen) kan deze belangenafweging met zich brengen dat een langere ontruimingstermijn dan de voorgestelde drie maanden redelijk is. Dit amendement stelt daarom de ontruimingstermijn op maximaal zes maanden.
Wel is het erg verstandig een aankoopmakelaar in te schakelen die verstand heeft van dit ingewikkelde proces, zodat je goed beslagen ten ijs komt.
Vrijwillig verkopen voorafgaand aan de huizenveiling bank
Met het groeiend aantal gedwongen woning verkopen probeert de bank steeds vaker om de woning vrijwillig onderhands te verkopen bij een betalingsachterstand. Hierbij moet de eigenaar wel bereidwillig zijn want de bank kan hem daartoe (nog) niet verplichten. Dit resulteert vaak in aantrekkelijk geprijsde huizen op internet, waar ook nog vaak een hoop afkan met de juiste onderhandelingen. Hier worden huizen ook vaak vrijwillig geveild.
Wat veel mensen niet weten: Op het moment dat de veiling is aangekondigd, heeft een ieder de mogelijkheid om voorafgaand aan de veiling een onherroepelijk bod te doen. Vaak is dit best verstandig om te proberen omdat nu meestal lagere bedragen geboden worden dan op de openbare veilingdag zelf. De geldverstrekker beslist uiteindelijk of hij het geboden bedrag voldoende vindt. Daarbij proberen ze tevens in te schatten of er op de veiling meer geboden zal gaan worden als ze tekort komen en zodoende ook kosten besparen. Maar stel dat iemand maar een hypotheek heeft van 20.000 euro op de te veilen woning, dan zal de bank hoogstwaarschijnlijk toestemmen en heb jij een koopje welke je op de veiling zelf niet voor hetzelfde bedrag zou kunnen kopen. Er geldt een marge ten aanzien van het geboden bedrag en het opgestelde taxatierapport voor het toewijzen van het opstal door de rechter na goedkeuring van de bank.
Tip: De hoogte van de hypothecaire inschrijving is eenvoudig op te vragen voor een aankoopmakelaar.
De huidig eigenaar krijgt deze biedingen van de rechtbank wel onder ogen maar kan hier uiteraard geen invloed meer op uitoefenen. Als het geboden bedrag wordt geaccepteerd door de geldverstrekker, zal dit later verplicht openbaar worden behandeld voor de rechtbank. De rechter zal partijen horen en nagenoeg altijd zal deze besluiten de koop doorgang te laten vinden. Met het nieuwe eigendomsbewijs kan de koper het gekochte huis betreden.
Maar staat het huis niet leeg? Als het huis nog bewoond is zal de rechter een korte termijn geven waarbinnen de voormalig eigenaar de woning moet ontruimen. Is het huis verhuurd, dan wordt naar omstandigheden een redelijke termijn gegeven waarbinnen de huurder het huis zal moet verlaten. Vraag meer informatie aan bij een gespecialiseerd aankoopmakelaar die je No cure- No pay kan assisteren.
Huizenveiling Nederland moet aantrekkelijker
De huizen veiling en banken waren het erover eens dat het veilen van woningen transparanter moet worden. Dan met name voor meer particulieren toegankelijk gemaakt met behulp van gespecialiseerde aankoopmakelaars. Want hoe meer kopers, hoe hoger de geboden prijzen uiteindelijk zullen zijn. Dit is ook een voordeel voor de voormalig eigenaren omdat zij met minder restschuld blijven zitten en voor banken omdat zij minder verlies lijden.
Vaak worden er onderlinge afspraken gemaakt tussen beleggers en kopen zij met bijvoorbeeld 20 personen samen 1 huis. Dit gaat zo door tot het overgrote deel is gekocht. De ‘mythe’ dat andere kopers onder druk worden gezet en zelfs bedreigd door de samenwerkende groep beleggers is mijns inziens onzin. De Nederlandse Vereniging voor Banken keek al lang naar een oplossing en met de wetswijziging van 1 oktober 2014 is er een hoop veranderd.
De financiering die vooraf geregeld moet worden is een lastig probleem. Een gespecialiseerde aankoopmakelaar weet wel vaak hoe hij deze toezegging van de bank moet verkrijgen. Omdat je koopt zonder enig voorbehoud, wil een geldgever zeker weten dat de begeleiding professioneel is en je geen kat in de zak koopt. Ook gebreken waar je niet op rekende kunnen een probleem opleveren voor de geldverstrekker.
Voorkom rampzalige fouten met ons E-book voor slechts 9,95
De makkelijkste manier alles te ontdekken in het koopproces van A tot Z✔ Heldere antwoorden op de 100 meest gestelde vragen
✔ 10 geheimen die je moet kennen voor de 1e bezichtiging
✔ Leer wat starters verkeerd doen en maak er zelf eenvoudig een succes van
“Deze handleiding heeft ons enorm geholpen en geleerd hoe te handelen in cruciale situaties. Het was het geld zeker waard”
Joyce & Ricardo uit Amsterdam
Meer dan 1000+ maal gedownload!
Nadeel huizen veiling
Als jij een aankoopmakelaar hebt ingeschakeld weet je wel dat het juridisch goed zit. Je koopt dan bijvoorbeeld geen huis op verontreinigde grond waar je dan verantwoordelijk voor bent. Een lang verhaal ophangen over wat een makelaar allemaal voor je uitzoekt en kan betekenen is een geheel nieuw artikel aan te besteden maar daar is dit stuk niet voor bedoeld.
Wat daarnaast een groot nadeel is, jij kan de woning niet altijd bezichtigen van binnen. Hoe is het bijvoorbeeld gesteld met onderhoudstoestand van de badkamer en keuken? Haalt de voormalig eigenaar niet de CV ketel weg, de apparatuur uit de inbouwkeuken of misschien slaat hij alles uit frustratie kort en klein? Oftewel, voor welke kosten kom jij te staan of heb je geluk en is alles in perfecte staat? Daarom is het verstandig te proberen met de huidig eigenaar te praten maar vaak weten de buren ook veel te vertellen over het huis. Als jij het op deze manier aanpakt heb je vaak een enorme voorsprong op de beleggers omdat zij dit niet doen en jij deze voorkennis nu wel hebt. Zeker als jij voor de veiling uit wilt bieden is dit een goede zet.
Veel mensen zeggen dat het ‘samenspannen van beleggers’ om de prijs te drukken een groot nadeel is en je daarom teveel betaald. Dat klopt, ze spannen vaak samen en dit kost een hoop geld. Maar juist niet voor jou als potentiële koper, want hoe minder bieders hoe beter voor de uiteindelijke geboden (laagste) prijs.
Tip: Laat niet zien dat je voor 1 bepaalde woning komt want de man naast je zal de inzet opdrijven en strijkt zo de 1% inzetpremie van de koopsom op.
Waarom met aankoopmakelaar op huizenveilingen
De aankoopmakelaar kost gemiddeld 1.5% van de koopsom, maar een veilingaankoop scheelt je vaak gemiddeld 20-30% en is dus een uitstekende investering. Naast het feit dat het jou aanzienlijk in tijd scheelt kan deze expert je exact vertellen welke juridische bepalingen er van kracht zijn en waar jij precies op moet letten. Ook volgt er op de veiling wel eens ‘nieuwe informatie’ welke je op waarde dient te schatten. En weet jij bijvoorbeeld wel of je 2.000 of juist 6.000 boven het eerste gekochte inzetbedrag moet ‘mijnen’* om kans te maken? Dit hang namelijk vaak van de woning af, en je wilt ook niet teveel boven het inzetbedrag bieden.
Ons advies is ook om bij de inzet niet mee te bieden, want je moet daarna nog een keer. Bied je van 100.000 euro 1 maal erboven dan zit je op 102.000 euro en als er dan iemand meer biedt zal dit 104.000 euro worden. Dit kost je dus al 4.000 euro door mee te doen aan de inzet omdat jij het dan aankoopt voor 106.000 euro, als het tegen zit en je niet de laatste bent die een bod uitbrengt. Beleggers herkennen een nieuw gezicht vaak snel en weten dat jij dat huis wil hebben omdat je meedoet. Kassa, die 1% is in de pocket!
Een aankoopmakelaar zal de financieringsmogelijkheden vooraf goed in kaart brengen en documenten verzorgen zodat jij ontvankelijk wordt verklaard door de notaris voor het bankje op de veiling straks. Verder is het belangrijk om met de eigenaar in contact te komen zodat deze jou van zoveel mogelijk extra informatie kan voor zien.
*Mijnen: aankopen door hardop ‘mijn’ te roepen en tegelijkertijd je hand op te steken. Roep je geen ‘mijn’ maar iets anders, dan wordt jouw bod niet geaccepteerd.
Huizen veiling per opbod. Hoe het werkt
De veiling begint met het eerste huis uit het zogenaamde ‘groene boekje’. Er wordt door de notaris in het kort verteld wat er geveild wordt en je krijgt de kans om specifieke vragen te stellen. Al krijg je hier vaak geen bevredigend antwoord op. De veilingmeester start met het bieden bij opbod, waarbij de hoogste bieder bij koop naar voren komt om te tekenen bij de notaris. Als hij straks niet de hoogste bieder is bij afslag krijgt deze 1e koper 1% van het geboden bedrag als bonus uitgekeerd (de inzetpremie). Wordt er daarboven niet gekocht dan ‘blijft zijn bod hangen’ en blijft hij koper. Direct daarna volgt de afslag; de veilingmeester gaat een behoorlijk stuk boven het aanvankelijke geboden bedrag zitten en telt in steeds kleiner wordende bedragen naar beneden af. Tot je hardop ‘mijn!’ hoort roepen! Vraag me niet waarom, maar hier lijkt het altijd wel weer een wedstrijdje wie het hardst kan roepen. Bravoer alom!
Executieveiling huis aanbod / veiling huizen te koop
Een landelijk aanbod per regioveiling kan je vinden op Vendu notarishuis.
huizenveiling Rotterdam, huizenveiling den haag, huizenveiling limburg, huizenveiling Friesland, huizenveiling Groningen, huizenveiling amsterdam
huizenveiling utrecht, huizenveiling gelderland
Er wordt doorgaans geveild volgens de algemene voorwaarden. Zijn er bijzondere voorwaarden van kracht dan zal dat aangegeven zijn. Raadpleeg hier de algemene veilingvoorwaarden 2006.
Huizen veiling faillissement
Een groot voordeel van het kopen van een woning op een veiling is dat deze doorgaans 20% tot 30% onder de werkelijke waarde geveild wordt. Maar ook koopjes van 50% onder de vrije verkoopwaarde zijn er te vinden als jij je niet beperkt tot 1 woning en een aankoopmakelaar in de hand neemt. Daarbij is het dus belangrijk dat een makelaar alle woningen bezoekt en taxeert zodat je exact weet waar die koopjes liggen.
Huizenveiling Rotterdam / veiling huizen Kipstraat
Indien jij interesse hebt in het kopen van een huis op de veiling met name in Zuid Holland, kunnen wij jou uitstekend van dienst zijn. Contact ons!
Banken bieden zelf mee
De inzetpremie kwam net al even aan bod. Maar niet alleen de overige beleggers drijven de prijs op. De bank biedt vaak zelf ook mee, waarbij zij ook het risico lopen dat ‘het bod blijft hangen’*. Maar als dat het geval is mogen zij daarna wel de woning onderhands verkopen en krijgen ze een hogere prijs op de vrije markt. Het ‘mannetje van de bank’ herken je vaak niet omdat hij een goede bekende is van de beleggers en er volledig tussen in opgaat. Hier is de scheidslijn tussen het ‘gunnen’ en ‘kennen’ soms erg te dun te noemen zou je haast denken. Vandaag de dag biedt een makelaar vaak voor de banken en de NHG bank met zijn laptop op schoot. Nu is het helemaal lastig te bepalen waar het bod gemanipuleerd wordt.
*‘het bod blijft hangen’: Er wordt niet meer geboden bij de 2e afslagronde dan degene die de 1e inzet heeft gedaan en deze daardoor wordt de koper van het onroerend goed.
Woning definitief gegund?
Meestal krijg je een aantal dagen nadat je de woning voor het hoogste bedrag hebt gekocht te horen of de woning door de bank is toegekend. In 9 van de 10 gevallen zal dit positief uitpakken en kan je met de akte van eigendom de woning kunnen betreden. Hier dient doorgaans een slotenmaker aan te pas te komen.
Koop breekt geen huur
Maar blijkt de woning verhuurd en het huurcontract aangegaan vóór het vestigen van de hypotheek? Dan geniet de bewoner huurbescherming en koop je een woning waarbij je de huurders niet op straat mag zetten. Wat dan vaak rest is het doen van een financieel voorstel om ze te bewegen om elders te gaan wonen, maar doorverhuren kan natuurlijk ook. Let ook hier goed op want dit is (zelfs) voor (professionele) kopers een groot probleem, welke niet altijd even goed is in te schatten. En jouw bank zal hier sowieso nooit akkoord mee gaan!
Is het huis niet verhuurd en geeft de eigenaar of bewoner niet thuis? Dan kan de woning met behulp van politie en de deurwaarde worden betreden, waarbij de inboedel dient te worden opgeslagen op kosten van de veilingkoper.
Huizen veiling online
Tegenwoordig is het mogelijk om online mee te bieden. Hierbij dien jij je vooraf te registreren, waar een grondige analyse van de financiële gegoedheid van de koper vooraf gaat. Wij adviseren altijd naar de veiling te gaan omdat er toch vaak dingetjes spelen waar je niet op had gerekend.
Als je het op prijs stelt kunnen wij jou aanvullende informatie verstrekken en/of raadpleeg de volgende documenten:
Meest gestelde vragen en antwoorden
Gratis checklist voor een bezichtiging van een huis
Vraag hier een gratis woningscan aan