Appartement kopen
In tegenstelling tot een rijtjeshuis koop je bij een appartement feitelijk 2 dingen, een gedeelte van het gebouw en word je gezamenlijk eigenaar van de rest van het complex. Dit individuele gedeelte wordt een zogenaamd appartementsrecht genoemd en voor de algemene ruimtes wordt een speciale Vereniging van Eigenaren opgericht. Wil je een appartement kopen, dan zorgt deze VvE er gemakshalve voor het onderhoud van het gehele complex (ook door jou) gezamenlijk gespaard wordt.

De regels die gelden ten aanzien van de ledenvergadering en hoe het gebouw is ingedeeld staat omschreven in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Als deze stukken niet voorhandig zijn kan je deze eenvoudig opvragen bij het openbare Kadaster. Raadpleeg hier het stappenplan huis kopen. In bijna iedere splitsingsakte wordt verwezen naar een modelreglement. Je kan hiervan afwijken maar dit gebeurd doorgaans niet. Je kan hier het laatste modelreglement opvragen.

 

Voor welke zaken spaar je met de Vereniging van Eigenaren?
Het gezamenlijk onderhoud wordt door de Vereniging van Eigenaars gedaan, het dak is bijvoorbeeld van iedereen en niet alleen voor degene die er last van heeft op de bovenste verdieping. Maar ook dient het penthouse mee te betalen aan de riolering. De leden van alle losse appartementen zijn verder verantwoordelijk voor onder andere het onderhoud van de volgende zaken:

• Gevel;
• Cv-installatie (bij blokverwarming)
• Trappen;
• Gangen;
• Liften.

Verder kan grofweg worden gesteld dat de afvoerleidingen welke binnenshuis verticaal lopen voor gezamenlijke verantwoording zijn en schade aan horizontaal leidingwerk voor individuele rekening van de eigenaar van een appartement.

 

Waar vind ik appartementen op internet?
Een totaalaanbod van appartementen kan je bijvoorbeeld vinden op Funda,Vbo, zoekallehuizen waarbij je zult merken dat er hier door het onderling spideren veel overlap zal zijn. Ook op marktplaats zijn er mensen die hun appartement zonder makelaar te koop aanbieden.

 

Waar moet ik op letten als ik een appartement koop?
Bij een appartement krijg je naast de eigendomsakte waarin o.a. staat van wie je het hebt gekocht, welke zakelijke beperkingen erop rusten en voor welke bedrag er is gekocht, je te maken met de splitsingsakte. In deze akte staat vermeld wat de privégedeelten zijn en wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Ook staat hier duidelijk vermeld (op basis van oppervlakte appartementen) welk bedrag iedere eigenaar dient bij te dragen in de onderhoudskosten van het gehele complex. Wil je visueel hebben hoe deze grenzen lopen dan kan je deze raadplegen op de splitsingstekeningen. Alleen de VvE kan de splitsingsakte en tekening wijzigen. Hiervoor is meestal 80% van de stemmen in de vergadering nodig. Zonder deze wijzigingen worden veranderingen in de verdeling officieel niet doorgevoerd en is zeer belangrijk goed op te controleren. Vaak heeft een woningbouwvereniging meer dan 50% van de stemmen wat het al helemaal lastig maakt een meerderheid te verkrijgen.

 

Splitsingsreglement
Dit reglement beschrijft hoe de Vereniging dient te vergaderen, bij hoeveel stemmen een besluit wordt goedgekeurd en behandelt aanvullende zaken over het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten. In een eventueel opgesteld huishoudelijk reglement staat beschreven hoe bewoners zich dienen te gedragen. Zaken als antenneschotels aan de gevel en fietsen in de gang of voor de deur worden hier bijvoorbeeld vaak beslecht. Lees meer tips bij het kopen van een huis.

 

Voorkom rampzalige fouten met ons E-book voor slechts € 9,95

De makkelijkste manier alles te ontdekken in het koopproces van A tot Z
✔ Heldere antwoorden op de 100 meest gestelde vragen
✔ 10 geheimen die je moet kennen voor de 1e bezichtiging
✔ Leer wat starters verkeerd doen en maak er zelf eenvoudig een succes van

eerste-huis-kopen-ebook

“Deze handleiding heeft ons enorm geholpen en geleerd hoe te handelen in cruciale situaties. Het was het geld zeker waard”
Joyce & Ricardo uit Amsterdam

Meer dan 1000+ maal gedownload!

Ontdek o.a. hoe jij wel de bodemprijs bereikt!

* Verplicht veld

betaalmethodes
Bekijk voorbeelden van een aantal antwoorden…

 

Gevaren bij een appartement kopen
Een appartement kopen is iets wat dagelijks gebeurd. Helaas kopen mensen nog wel eens een appartement welke meer kosten met zich meebrengt dan ze van tevoren hadden beoogd. Het lijkt misschien aantrekkelijk dat mensen een gedeelte van de onderliggende berging hebben benut of een gedeelte van de zolder bij de woning hebben getrokken maar kan de koper met een behoorlijk probleem opzadelen.

De kans is namelijk groot dat dit niet op de officiële wijze is gegaan waardoor de verkoper niet gerechtigd is om deze zolder mee te verkopen, met alle gevolgen van dien. Want alleen bij minimaal een gekwalificeerde meerderheid kunnen wijzigingen worden doorgevoerd, wat verregaande gevolgen kan hebben voor (vervolg)kopers. Met name het moeten terugdraaien van aangebrachte wijzigingen en de bijbehorende taxatiewaarde zijn problemen waar ook de bank een indirect probleem bij heeft.

Maar ook het achterstallig onderhoud van een buurman moet je gewoon aan meebetalen, terwijl jouw nieuwe appartementje er op Funda pico bello uitziet. Kijk dus niet alleen naar je te bezichtigen appartement maar ook naar het buitenonderhoud van de rest. Met behulp van een aankoopmakelaar kan je puntsgewijs gevaren elimineren.

Verder kan het zijn dat de Vereniging van Eigenaren bijvoorbeeld een besluit heeft genomen over achterstallige onderhoudskosten en een gekoppelde eigen bijdrage van de leden door een tekort in de kas. Een verkopend makelaar zal zich meestal, door het niet melden hiervan, verschuilen achter het feit dat er geen officieel besluit is genomen. Een klein poosje later zal je dan toch worden geconfronteerd en zal je duizenden euro’s moeten ophoesten. Geef je hieraan geen gehoor dan staat de deurwaarder gewoon bij je op de stoep met het uiterst gevolg gedwongen verkoop van je nieuwe appartement en een grote restschuld. Vraag dus altijd de laatste notulen op van de laatste vergaderingen en bel eens bij een buurman aan met de vraag naar eventuele spelende zaken.

 

Veilig een appartement kopen met aankoopmakelaar
Een aankoopmakelaar zoekt voor je uit of er vermogen wordt opgebouwd en of er een onderhoudsplan is opgemaakt. Ook zal hij bij de administrateur nagaan en of de vereniging financieel gezond is. Als de Vereniging slapend is zal hij je ook kunnen adviseren hoe deze op te starten en welke bedragen er gespaard dient te gaan worden om het niet geplande onderhoud recht te trekken. Bij een bepaalde ouderdom van het complex spelen er vaak kostbare zaken zoals betonrotreparatie welke zullen leiden tot een verplichte eigen bijdrage.

Ook is het vaak in een bepaalde bouwperiode zo dat leidingen voor ventilatie- en gasafvoer in sommige gebouwen zijn doorgeroest waardoor er koolmonoxide in jouw appartement kan komen. Een gebrek waar vaak niet door de VvE op gerekend wordt maar een erg kostbare en gevaarlijk probleem is. Er zijn een hoop van deze valkuilenwaar een aankoopmakelaar je voor kan behoeden. Lees meer en laat een gratis woningscan van je huis maken.

Een appartement kopen zonder makelaar kan je misschien het beste vergelijken met een juridisch geschil, hier neem je ook een eigen advocaat mee al is dit natuurlijk niet verplicht. Een verkoopmakelaar voorziet je van informatie en zal je in de woning rondleiden, maar meer mag je niet van hem verwachten. Een goede aankoopmakelaar zal altijd jouw belangen behartigen, je veel werk professioneel uit handen nemen en verdient zichzelf ook nog eens dubbel en dwars terug bij de onderhandelingen!

 

Welke soorten VvE’s zijn er?
Een actieve Vereniging van Eigenaren is ingeschreven in de Kamer van Koophandel en vergadert minimaal 1 x per jaar. Hierbij maken alle leden periodiek een bedrag over naar het reservefonds. Het lijkt misschien lekker dat een appartement te koop ziet staan waarbij je géén VvE- bijdrage hoeft te betalen, maar uiteindelijk betaal je de rekening voor het niet gespaarde gedeelte van de vorige eigenaren. Er zijn namelijk ook slapende, oftewel niet-actieve VvE’s die erg problematisch kunnen zijn. De VvE vergadert dan niet en spaart niet voor (groot) onderhoud. Er zal geen bestuurder zijn en ook geen voorzitter. Het is dan vrij aannemelijk dat je dan plotseling een hoog bedrag moet bijleggen voor noodzakelijk onderhoud. Je kunt er als nieuwe koper je schouders onder zetten om de VvE (weer) actief te krijgen.

In de ledenvergadering worden besluiten genomen ten aanzien van het onderhoud van het gebouw maar ook bijvoorbeeld over overlast van één van de bewoners. Voor een besluit is meestal een meerderheid van stemmen nodig. Dit komt in de praktijk neer op de helft plus één, tenzij het splitsingsreglement afwijkend bepaalt. De ledenvergadering keurt ook de uitgaven van het boekjaar goed en bepaalt de begroting voor het volgende jaar. Zo kan er dus onder andere worden besloten dat er extra bijdragen in de servicekosten nodig wordt geacht.

 

Tips voor het kopen van een appartement
Vraag naar de staat van de fundering en als de Vereniging van Eigenaren actief is, of er buiten de maandelijkse betalingen geen (grote) eigen bijdrage zit aan te komen. Hebben veel eigenaren netjes op eigen kosten nieuwe kozijnen laten plaatsen, behalve een aantal met nog aanwezige verrotte kozijnen? De kans is groot dat jij aan dit achterstallig onderhoud van je toekomstig buren moet gaan meebetalen omdat de gehele buitenkant feitelijk deels van jouw is.

Als je een appartement koopt heb je een onderzoeksplicht. Naast de algemene aandachtspunten zijn er voor een appartement specifieke aandachtspunten belangrijk. Deze punten vind je op onze VvE-checklist. Als een verkoper een deel van zijn bijdragen niet heeft voldaan dan is de notaris verplicht jou dat mee te delen. Doet de notaris dat niet dan ben je niet verantwoordelijk voor achterstanden van de voormalig eigenaar.

 

Welke kosten komen er kijken bij een appartement?
Naast de reservering voor groot onderhoud betaald iedere eigenaar een bedrag voor gemeenschappelijk uitgaven, zoals verzekeringen (collectieve opstalverzekering bijvoorbeeld) en bijvoorbeeld schoonmaakkosten. De hoogte van deze kosten hangt af van wat er onderling is besloten. Dit is vaak een afgeleide van de ouderdom van het gebouw, de staat van onderhoud en aanwezige voorzieningen zoals een lift of gemeenschappelijk tuinonderhoud. Benieuwd naar alle bijkomende kosten bij het kopen van een huis?

Informeer goed waar deze servicekosten precies uit bestaan. Soms is namelijk de verwarming gezamenlijk geregeld en zit dit in het bedrag begrepen. De energierekening dan een stuk lager uitvallen omdat het gasverbruik minder hoog zal zijn. Ook afschrijving aan je eigen verwarmingsketel ketel heb je niet bij blokverwarming, maar zit wel weer in het servicebedrag begrepen van deze grotere ketel. Een appartement kopen is de normaalste zaak van de wereld. Laat je alleen, wil je niet voor vervelende verassingen komen te staan, tijdens dit proces goed adviseren door jouw eigen aankoopmakelaar op No cure- No pay basis.

 

Als je het op prijs stelt kunnen wij jou aanvullende informatie verstrekken en/of raadpleeg de volgende documenten:
Meest gestelde vragen en antwoorden
Gratis checklist voor een bezichtiging van een huis

 

Vraag hier een gratis woningscan aan

 

Appartement kopen

Leave A Comment