Huis kopen tips
Huis kopen tips
Eerste huis kopen tips
Hoe stel je je op?
Als je een woning gaat bezichtigen maak dan niets kenbaar over jouw voorkeur met betrekking tot de opleveringsdatum. Wat je bijvoorbeeld kan zeggen als de verkoopmakelaar er naar vraagt; Dat je zelf een te koop staande woning hebt en dat het in overleg zal moeten gaan. Of dat je slechts oriënteert en de oplevering van diverse dingen afhangt. Niks meer en niks minder. Probeer bij voorkeur wel te achterhalen wanneer de verkopers het liefst willen verhuizen. Hebben zij bijvoorbeeld al een ander huis gekocht? Dit is namelijk een uitstekend onderhandelingstroef bij de biedingen.
Onderhandelingsadvies?
Is de bank ECHT onafhankelijk?
De hypotheekadviseur lag vroeger onder vuur, en dat was terecht met het vroegere bonussysteem waarbij hij niet altijd onafhankelijk handelde. Maar inmiddels is deze markt behoorlijk veranderd. Het zijn nu de banken die jou proberen te lokken met een laag adviestarief. Dat deze banken nou net niet het beste advies geven tijdens een huis kopen, maar alleen een advies dat altijd terecht komt bij hun eigen product, is iets waar de politiek zich over uit zou moeten spreken.
Laagste rente (met volumevoordeel)?
Pas op voor lokale makelaars
Meestal is het zo dat lokaal ingeschakelde (NVM) aankoopmakelaars onderling steeds ‘over een weer’ bij elkaar aankopen maar niet de laagste aankoopprijs voor jou onderhandelen. Zij hebben verder in verenigingsverband periodieke vergaderingen binnen dezelfde regio, waar banden aangehaald worden en tactieken besproken. Zo herken je de spreuk misschien wel; ‘’Neem uw eigen NVM makelaar mee’’
Je kan je misschien voorstellen dat het hier nemen maar ook vaak geven zal zijn, waarbij steeds 2 partijen tevreden gehouden moeten worden. Wij zijn ervan overtuigd dat zelfs een NVM makelaar nog steeds meer van de vraagprijs afkrijgen dan jij zelf, maar de absolute bodemprijs zal je ons inziens met hen in ieder geval niet bereiken. Beter is het om een aankoopmakelaar te nemen die niet in dezelfde stad werkzaam is als waar de woning staat. Een betrouwbare en landelijk opererende aankoopmakelaar zonder verborgen agenda die aantoonbaar tot de absolute bodemprijs onderhandelt is bijvoorbeeld: bodemprijsaankoopmakelaar.nl
Niet te enthousiast!
Tijdens de bezichtiging is het verstandig om de woning zo neutraal mogelijk te doorlopen. Niet volledig negatief zijn (je wilt immers de sfeer niet verpesten), maar ook niet je enthousiasme laten blijken; ‘’Je bekijkt deze woning plus een aantal anderen’’. Een verkoopmakelaar heeft een prima neus voor kopers die het huis in gedachten al aan het inrichten zijn. Dus laat je niet op je kaarten kijken want dan gaat er simpel gezegd minder van de vraagprijs af mocht je op de woning willen doorgaan.
Jouw spaarbankboekje
Tegenwoordig dien je als starter eigen middelen mee te brengen om een gedeelte van de zogenaamde ‘kosten koper’ en de verbouwing te financieren bovenop de koopsom. Een aankoopmakelaar kan er vaak voor zorgen dat je ook zonder een groot gedeelte van dit vereiste eigen geld, toch de woning kunt financieren. Dit heeft alles te maken met de geschreven waardes in het taxatierapport na verbouwing. Komende jaren zal de hoeveelheid eigen middelen die ingelegd moeten worden bij het kopen van een eigen huis geleidelijk, maar fors toenemen. In het jaar 2018 mag thans alleen nog de koopsom gefinancierd worden en moet de maarliefst 6% van de aankoopsom bij elkaar gespaard zijn. Mijns inziens zullen verkopers beter ‘Vrij op Naam’ in plaats van ‘Kosten Koper’ kunnen gaan verkopen en de vraagprijs simpelweg wat hoger gaan stellen om dit gedeeltelijk te ondervangen.
Kopen zonder geld?
Keuzevrijheid
Er wordt wel eens een woning aangeboden waarbij in de aanbiedingstekst vermeld word dat er met een zogenaamde ‘projectnotaris’ gewerkt wordt. Vaak zie je deze constructies bij beleggers en woningbouwcoöperaties als verkopende partij. Vervolgens wordt door deze ‘verplicht af te nemen’ notaris een enorm bedrag bovenop hun eigen toch al dure tarief gezet voor dun diensten. De monopolistische positie en gedragingen hiernaar zijn ons inziens simpelweg diefstal uit jouw portemonnee en een kwalijke zaak te noemen. Naast het feit dat je de hypotheekakte altijd al ergens anders en dus veel goedkoper mag laten opmaken, kan niemand je feitelijk verplichten deze vaste notaris te nemen voor ook de leveringsakte. Die keuzevrijheid ligt namelijk gewoon altijd bij jou zelf al zal de verkopend makelaar dit niet snel toegeven. Deze verkopend makelaar wil namelijk zijn opdrachtgever tevreden houden die de voortgang bij zijn vaste notaris beter kan monitoren. Met de hypotheekakte krijg je de hypotheeklening en met de leveringsakte het eigendom van de woning op jouw naam. Ontdek meer slimmigheidjes in ons E-book.
Zoek en vergelijk
Er zijn op internet notarissen te vinden die hun tarieven kenbaar maken, waarbij je zelf een vergelijk kunt maken binnen de regio. De kosten hiervoor lopen sterk uiteen van wel 750 tot 1.950. Op de goedkoopstenotaris.nl kan je eenvoudig een onderlinge vergelijking maken. Niet alle notariskantoren staan hierop en ook vaak niet buiten de gevraagde woonplaats. Want al koop je een huis in Rotterdam, je mag gewoon naar Breda naar de notaris toe. Het plegen van een aantal telefoontjes levert je al snel een paar honderd euro op. Wij kunnen je, waar je dan ook een huis koopt, in contact brengen met een notaris die de hypotheek- en leveringsakte voor je regelt voor minder dan 800 euro tezamen.
Dure bankgarantie
Indien de aangekochte woning per direct ( circa 8 weken om ook de hypotheek te regelen) wordt gekocht kan er worden voorgesteld of er geen dure bankgarantie door de bank behoeft te worden afgegeven. Vaak is deze zekerheid voor de verkoper maar een paar weken. Over het algemeen lukt het wel dit voor elkaar te krijgen als je hierom zal vragen, zodat de koopsom in een keer wordt voldaan door de geldverstrekker bij de overdracht. Kom achter nog een idee waarop je deze hoge kosten kan besparen…
Zo'n hoge WOZ waarde?!
Als je de WOZ waarde waarop de gemeente je nieuwe woning heeft getaxeerd aan de hoge kant vindt, kan je daar tussentijds bezwaar tegen maken binnen een redelijk termijn. Je krijgt nu immers voor het eerst met deze woningwaarde te maken.
Tips en de antwoorden op veel gestelde vragen
Bouwkundige keuring verboden?!
Een verkopend makelaar stemt soms niet in met het doen van een bouwkundige keurig. Dit komt omdat een verkoper een mededelingsplicht heeft voor problemen waar hij van op de hoogte is. Dit moet natuurlijk wel kunnen worden bewezen, en dat blijkt soms best lastig. Een vermoeden is namelijk nog niet hetzelfde als de exacte ‘wetenschap’ hebben van een gebrek of tekortkoming van zijn of haar woning.
Indien deze verkoper een vermoeden heeft van een ernstig gebrek maar dit niet meldt (bijvoorbeeld dat de betonnen begane grondvloer op instorten staat of de houten paalkoppen boven het grondwaterpeil uitkomen, waardoor funderingsproblemen gaan spelen) en een aspirant koper laat een specialistisch onderzoek doen, dan kan de verkoper deze zaken vaak niet langer ontkennen.
Deze aspirant- koper zal waarschijnlijk afhaken door de bevindingen. Maar door de meldingsplicht van de verkoper en de bewijslast jegens hem, zal hij nu vervolgkopers moeten informeren over deze inmiddels verkregen en te bewijzen gebreken. De makelaar zal deze woning nu niet snel meer verkopen en kiest daarom liever eieren voor zijn geld, door op zoek te gaan naar een niet zo’n onderzoek zuchtige kandidaat.
Verborgen gebreken?
Een verkoper moet de koper informeren over nadelige informatie of gebreken die deze niet direct kan ontdekken en die van belang kunnen zijn voor de aankoopbeslissing. Als de verkoper dit nalaat kan je hem later aanspreken met het verzoek deze beperking weg te nemen en in een later stadium een schadevergoeding te vragen. Hier sta je sterker als je de verkoper vooraf zoveel mogelijk vragen hebt gesteld, die hij verplicht was naar waarheid te beantwoorden (hij heeft zgn een mededelingsplicht).
Zijn er bijvoorbeeld asbesthoudende materialen aanwezig? Bij een bevestigend antwoord verlangen dat deze worden verwijdert op diens kosten. Ontkent de verkoper, dan heb je wellicht een grond om schadevergoeding te vragen als dit achteraf wel het geval blijkt. Ook al sluit hij in het koopcontract deze aansprakelijkheid uit door te zeggen; dat jij de woning koopt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, dan kan hij daarmee zijn aansprakelijkheid toch niet uitsluiten. Maar zelf moet je ook onderzoek instellen, je hebt als koper een zgn onderzoeksplicht;
Zaken die voor jou belangrijk zijn en die je had moeten onderzoeken omdat daar aanleiding voor was, komen vaak voor jouw rekening en risico. Het gaat hier niet alleen over bouwkundige zaken, maar ook over bijvoorbeeld rechten van derden (recht van overpad), gehorigheid van de woning, mogelijkheden tot verbouwen, aanwezigheid van bodemverontreiniging, bestemmingsplannen en alle andere dingen die voor jou als koper belangrijk zijn.
Het blijft een lastige materie want doe je zelf een bouwkundige keuring als aspirant koper, dan sta je hierin weer minder sterk doordat je dan achter deze eventuele bouwkundige gebreken had kunnen komen (als je bouwkundige bijvoorbeeld niet capabel is). Dingen die hij of jij zelf hadden kunnen zien hoeft de verkoper niet te vertellen, dit behoort toe aan jouw onderzoeksplicht. Goed als je ze ontdekt natuurlijk, maar voor jouw rechten naar de verkoper vaak minder gunstig als je deze over het hoofd hebt gezien.
Ziet de door jou ingeschakelde bouwkundige zaken over het hoofd die hij had kunnen constateren, dan kan je hem soms beter eerder aansprakelijk stellen. En ook al sluit deze dit in het contact uit, je kan dit doorgaans toch gewoon doen want deze uitsluiting lijkt nietig (hij is immers de deskundige!) Maar de regel geldt ALTIJD wel;
Wist een verkoper van een gebrek af en heeft hij zijn mond gehouden, dan is hij daarvoor zondermeer aansprakelijk te stellen.
Maar wist de verkoper niet af van het probleem of behoorde hij dit ook niet te weten, dan is hij slechts schadeplichtig als door de ernst van het probleem het huis niet meer normaal als ‘woning’ gebruikt kan worden (conformiteitbeginsel). Bij dit soort ernstige problemen (achteraf) is het raadplegen van een makelaar of jurist aan te raden. Heb jij een aankoopmakelaar ingeschakeld bij jouw aankoop, dan zit de verdere afhandeling achteraf doorgaans bij de prijs inbegrepen en helpt deze makelaar jou met de correcte afwikkeling jegens verkoper.
Voorkom rampzalige fouten met ons E-book voor slechts 9,95
De makkelijkste manier alles te ontdekken in het koopproces van A tot Z✔ Heldere antwoorden op de 100 meest gestelde vragen
✔ 10 Valkuilen die je moet kennen voor de 1e bezichtiging
✔ Leer wat de meeste starters verkeerd doen en maak niet dezelfde fouten
“Deze handleiding heeft ons enorm geholpen en geleerd hoe te handelen in cruciale situaties. Het was het geld zeker waard”
Joyce & Ricardo uit Amsterdam
Meer dan 1000+ maal gedownload!
